פסק-דין בתיק עת"מ 19546-10-10

1.         עתירה כנגד החלטות הוועדה המקומית לתכנון ולבניה נהריה  מיום 4/5/10 והחלטת ועדת המשנה של הוועדה המקומית לתכנון ולבניה - נהריה  מיום 11/3/10 בגדרן אושרה  בתנאים בקשה להקמת מבנה משולב למסחר ומלונאות שהגישה חברת מנופים פיננסים לישראל בע"מ. הדיון מתמקד בשאלה האם הבקשה להיתר שהוגשה תואמת את תכניות המתאר החלות על המקרקעין והאם הוועדה המקומית היא הגורם המוסמך לאישור הבקשה.

רקע

2.         העותרים הינם עמותות שמטרתן דאגה לאיכות החיים והסביבה, וכן סוחרים תושבי נהריה והסביבה המנהלים את עסקיהם בנהריה בשדרות הגעתון.

            המקרקעין נשוא העתירה מצויים בצומת הכניסה הראשית לעיר, במפגש כביש 4 וכביש 89. מדובר במתחם בשטח כולל של כ-40 דונם, שבתוכו מגרש בשטח 16,286 מ"ר שהוא נשוא הדיון. המתחם כולו היה בבעלות עיריית נהריה. בשנת 2007, בעקבות מכרז שפרסמה עיריית נהריה, רכשה מנופים פיננסים לישראל בע"מ (להלן "מנופים") את הזכויות בחלק מהמתחם, בשטח שסומן כמגרשים 3, 4. הרכישה בוצעה ככל הנראה באמצעות חברת בת של מנופים, בשם אס.אל.אס. מפרשים בע"מ (סעיף 5 לתשובת מנופים). בעידודה של עיריית נהריה ביקשה מנופים להקים במגרש פרויקט הכולל מבנה מסחרי ומלונאות.

3.         ביום 15/11/07 נמסר למנופים, על ידי מחלקת תכנון עיר בעיריית נהריה, מידע תכנוני המפרט את תוכנית המתאר הרלבנטית ואפשרויות הבניה. בהתאם החלה מנופים בתכנון הפרויקט. ביום 17/4/08 ניתן למנופים היתר לביצוע עבודות חפירה וביסוס במגרש וסמוך לאחר מכן החלו העבודות. במקביל גם נעשו פעולות התכנון.

            כפי שיפורט להלן, המצב התכנוני הנוגע למגרש הינו מורכב ועל כן הליכי התכנון התמשכו שנים.  כדי לאפשר את הבנת המחלוקות אפרט בקצרה את תוכנית המתאר הרלבנטית.

המצב התכנוני

4.         המקרקעין נשוא דיוננו מצויים בצד הדרום מזרחי של צומת הכבישים 4 ו-89. בשנת 1986 פורסמה הודעה בדבר אישור תוכנית ג/851 (להלן "תוכנית 851"), היא תוכנית המתאר לעיר נהריה. על פי תוכנית מתאר זו מיועד השטח למרכז תרבותי מסחרי. בשנת 1993 אושרה תוכנית המתאר ג/במ/103 (להלן "תוכנית 103"). תוכנית זו אושרה על ידי הוועדה לבניה למגורים ולתעשיה בהתאם להוראות חוק הליכי תכנון ובניה (הוראת שעה), התש"ן-1990 (להלן: "הוראת השעה").

            תוכנית 103 מהווה שינוי לתכנית 851 וכוללת הוראות בדבר הגדלת אחוזי הבניה המותרים ומספר היחידות לכל דונם. בשנת 1999 אושרה תוכנית ג/10715 (להלן "תוכנית 10715"), הכוללת שינויים נוספים לתוכניות 851 ו-103, הן לעניין אחוזי הבניה והן לעניין גובה המבנים. תכנית 10715 משנה רק את תקנוני התכניות הקודמות.

5.         בחודש 2/1996 פורסמה גם תוכנית המתאר ג/8401 (להלן "תוכנית 8401"). תוכנית זו נועדה לקבוע הוראות בדבר מסגרת תכנונית למרכז התרבותי מסחרי ולשם קביעת יעודי השטח למסחר, מגורים, מבני ציבור ושצ"פ. בהוראות התוכנית נקבע כי תוקפה ל-10 שנים בלבד, כלומר עד פברואר 2006.

6.         לאחר רכישת הזכויות במגרש, הגישה מנופים לאישור תוכנית מפורטת- ג/נה/מק/90 (להלן "תכנית השינויים"), הכוללת שינויים שונים לתכנית 8401. ביום 19/2/08 קבעה הוועדה המקומית, כי הואיל ותוכנית השינויים כוללת הקלות מתוכנית מתאר ארצית, תנאי להפקדתה הינו קבלת אישור הוועדה לנושאים תכנוניים עקרוניים (הולנת"ע). במקביל ניתן ההיתר לביצוע עבודות החפירה, היתר שהתבסס על תוכניות המתאר התקפות אותה עת.

            הולנת"ע דנה בתוכנית השינויים וביום 19/8/08 אישרה את הבקשה בתנאים, כמפורט בהחלטתה מאותו מועד (נספח 4 לתשובת מנופים). במקביל נעשו פעולות לקבלת אישור רשות הניקוז להטיית נחל הגעתון לצורך ביצוע פעולות החפירה (נספח 5 לתשובת מנופים).

7.         ביום 4/6/09, לאחר קבלת אישור הולנת"ע, פורסמה תוכנית השינויים להפקדה. לתוכנית הוגשו התנגדויות ובהן התנגדות העותר מס' 1 וכן 85 עותרים נוספים.

            בטרם ניתנה החלטה בהתנגדויות השונות, ועל פי עמדת הוועדה המחוזית, החליטה הוועדה המקומית כי תקפה של תוכנית 8401 פקע - שכן חלפו יותר מ-10 שנים מהפקדתה. לפיכך נפסקו כל הליכי אישורה של תכנית השינויים לתוכנית 8401.

8.         עם פקיעת תוקפה של תכנית 8401 חזרו לתוקפן תכניות המתאר שקדמו לה, דהיינו תוכנית 851, 103 ו-10715 (ראה דף מידע תכנוני שצורף כנספח 7 לתשובת מנופים).

            בנסיבות אלו נאלצה מנופים לפנות בבקשה להיתר במסלול חדש, על בסיס תוכניות המתאר התקפות בלבד. מנופים אכן הגישה תוכנית חדשה ובקשה להיתר. לצורך כך, והואיל והמתחם כולו לא חולק למגרשים, הגישה מנופים גם תשריט חלוקה לאישור. על פי תשריט זה חולק המתחם לשני מגרשים. תשריט החלוקה אושר על ידי ועדת המשנה של הוועדה המקומית בהחלטתה מיום 10/10/09.

9.         הבקשה החדשה להיתר שהגישה מנופים התבססה על תשריט החלוקה. בקשה זו הובאה לדיון בפני ועדת המשנה של הוועדה המקומית, אשר אישרה אותה בתנאים שונים בישיבתה מיום 11/3/10. לבקשת אחד מחברי הוועדה הובאה הבקשה לדיון גם בפני מליאת הוועדה המקומית וזו שבה ואישרה את התוכנית בישיבה מיום 4/5/10 (נספח 9 לתשובת מנופים).

            בכך לא תמו ההליכים, שכן שלושה מחברי הוועדה הגישו, באמצעות באת כוח העותרים כאן, ערר לוועדת הערר המחוזית. ביום 6/7/10, לאחר שנערך דיון, חזרו בהם העוררים, בהמלצת הוועדה, מהערר. במקביל המשיכה מנופים בביצוע עבודות חפירה וביסוס על פי היתרים שניתנו לה.

ההחלטה